Comprar casa en Mallorca desde otro país puede ser una experiencia ilusionante. También puede generar dudas: ¿necesito residencia?, ¿cómo obtengo el NIE?, ¿qué impuestos debo pagar?, ¿puedo pedir una hipoteca?, ¿cómo sé si el precio es correcto?
La buena noticia es que no tienes que resolverlo todo solo. Con una planificación clara, información honesta y el acompañamiento adecuado, el proceso puede avanzar de forma ordenada y sin sorpresas.
En esta guía te explico los pasos principales para comprar casa en Mallorca en 2026.
"Mi trabajo no es solo enseñarte propiedades. Es ayudarte a tomar una decisión que tenga sentido para ti."
Antes de empezar: comprar no significa obtener residencia
La Golden Visa vinculada a la compra de vivienda terminó el 3 de abril de 2025. Desde entonces, comprar un inmueble en España ya no da derecho, por sí solo, a obtener un permiso de residencia, aunque el precio de la propiedad supere los 500.000 euros.
Esto significa que debes separar dos procesos:
- Comprar una propiedad en Mallorca.
- Solicitar, si lo necesitas, un permiso de residencia por otra vía.
La compra puede hacerse sin ser residente en España. Sin embargo, necesitarás cumplir las obligaciones administrativas, fiscales y financieras correspondientes.
Puedes consultar la información oficial sobre el fin de la Golden Visa en la nota de La Moncloa.
1. Define qué buscas y cuál es tu presupuesto real
Antes de comenzar las visitas, conviene aclarar qué tipo de compra quieres realizar:
- Una vivienda habitual.
- Una segunda residencia.
- Una propiedad para pasar temporadas.
- Una inversión a largo plazo.
- Una finca rústica o una vivienda con terreno.
También es importante definir las zonas que encajan contigo. Mallorca no es un mercado único. Palma, Calvià, Andratx, Sóller, Alcúdia, Pollença, Santanyí, Manacor o Llucmajor tienen precios, características y dinámicas diferentes.
¿Buscas estar cerca del aeropuerto? ¿Prefieres la costa, un pueblo tranquilo o una zona con servicios durante todo el año? ¿Necesitas colegios, buena conexión o posibilidades de alquiler?
Como asesora inmobiliaria en Mallorca, te ayudo a ordenar estas prioridades antes de empezar la búsqueda. Así evitamos perder tiempo con propiedades que no encajan contigo.
2. Solicita el NIE
El NIE, o Número de Identidad de Extranjero, es necesario para realizar muchas operaciones económicas en España. En una compraventa se utiliza, entre otros trámites, para:
- Firmar la escritura ante notario.
- Liquidar los impuestos de la compra.
- Contratar determinados servicios.
- Formalizar una hipoteca.
- Inscribir la propiedad en el Registro.
Puedes solicitarlo en España, ante la Policía u Oficina de Extranjería correspondiente, o en el consulado español de tu país de residencia.
Normalmente tendrás que presentar:
- Pasaporte o documento de identidad válido.
- Formulario EX-15.
- Justificación del motivo de la solicitud.
- Justificante del pago de la tasa administrativa.
- Documentación relacionada con la compraventa, como una reserva, unas arras o una carta de un profesional.
Los requisitos pueden variar según tu nacionalidad y tu situación. Por eso es recomendable revisarlos con antelación. En el Ministerio de Asuntos Exteriores puedes consultar la información consular disponible en tu país.
3. Busca con una valoración real del mercado
Encontrar una propiedad no consiste solo en comparar fotografías y precios publicados en internet. El precio de un portal es un precio de oferta. No siempre coincide con el valor al que finalmente se cierra una operación.
En Palma, algunos análisis de mercado han señalado diferencias de hasta un 42 % entre determinados precios publicados y precios reales de cierre. La diferencia puede depender de la zona, el estado de la vivienda, la urgencia del vendedor, la demanda y la calidad de la información disponible.
Por eso es importante analizar:
- Operaciones comparables en la misma zona.
- Metros construidos y útiles.
- Estado de conservación.
- Orientación, terraza, vistas y aparcamiento.
- Situación registral y urbanística.
- Posibles reformas necesarias.
- Demanda real en ese momento.
Una valoración adecuada te ayuda a negociar con criterio. También evita pagar de más por una propiedad que parece atractiva, pero que no ofrece un valor equivalente.
Te digo lo que creo que es mejor para ti, incluso cuando la respuesta no sea la que esperabas. La decisión final siempre es tuya, pero debe basarse en información clara.
4. Comprueba la situación legal de la propiedad
Antes de firmar o entregar una cantidad importante, conviene revisar la documentación del inmueble. Entre otros aspectos, se comprueba:
- Quién es el propietario.
- Si existen cargas, hipotecas o embargos.
- Si la superficie coincide con la información registral.
- Si hay deudas de comunidad.
- Si el IBI está al corriente de pago.
- Si existen limitaciones urbanísticas.
- Si las obras realizadas tienen la documentación correspondiente.
- Si la vivienda cuenta con los permisos necesarios.
En el caso de fincas rústicas, la revisión debe ser todavía más cuidadosa. El suelo rústico en Mallorca tiene sus propias normas sobre usos, edificabilidad, construcciones, agua y protección territorial.
La información registral, urbanística y fiscal debe verificarse con profesionales adecuados. Mi función es ayudarte a coordinar el proceso y a que no avances a ciegas.
5. Firma de la reserva y del contrato de arras
Cuando encuentras una propiedad que encaja contigo, puede firmarse una reserva o directamente un contrato de arras.
Las arras suelen establecer:
- El precio acordado.
- La cantidad entregada.
- El plazo para firmar ante notario.
- La distribución de gastos.
- Las condiciones de la operación.
- Qué sucede si una de las partes no cumple.
No deberías firmar un documento que no entiendes completamente. Si compras desde otro país, es especialmente importante revisar el contrato en un idioma que comprendas y recibir una explicación sencilla de sus consecuencias.
Las arras no son un simple trámite. Pueden comprometer una cantidad importante de dinero. Por eso, antes de firmar, revisamos juntos los puntos esenciales y coordinamos la intervención legal que corresponda.
6. Calcula los impuestos y gastos de compra
El coste de la vivienda no es el único importe que debes tener en cuenta.
Si compras una vivienda de segunda mano
En Baleares se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. La tarifa general es progresiva y, en 2026, se sitúa entre el 8 % y el 13 %, según el valor del inmueble.
De forma general:
- Hasta 400.000 euros: 8 %.
- De 400.000,01 a 600.000 euros: 9 %.
- De 600.000,01 a 1.000.000 euros: 10 %.
- De 1.000.000,01 a 2.000.000 euros: 12 %.
- Más de 2.000.000 euros: 13 %.
Existen supuestos especiales y posibles tipos reducidos. No se aplican automáticamente a todos los compradores y dependen de factores como el destino de la vivienda, los ingresos, la residencia y otras condiciones.
La ATIB publica la información tributaria de las Illes Balears. Antes de calcular tu presupuesto definitivo, conviene confirmar la normativa vigente y tu caso concreto.
Otros gastos habituales
También debes contemplar:
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría, si la utilizas.
- Abogado o asesoramiento legal.
- Tasación, si solicitas financiación.
- Traducción o interpretación, si es necesaria.
- Comisiones bancarias, según la hipoteca.
En una vivienda nueva, el tratamiento fiscal es diferente y normalmente intervienen IVA y Actos Jurídicos Documentados. La cifra final depende del tipo de inmueble y de la operación.
7. Estudia la financiación si eres no residente
Los bancos españoles pueden ofrecer hipotecas a compradores no residentes. Sin embargo, las condiciones suelen ser distintas de las de un comprador residente.
La entidad puede pedirte:
- Pasaporte y NIE.
- Declaraciones fiscales de tu país.
- Nóminas, contratos o justificantes de ingresos.
- Extractos bancarios.
- Información sobre otros préstamos.
- Documentación sobre el origen de los fondos.
- Traducciones oficiales de algunos documentos.
También es habitual que el banco financie un porcentaje menor del precio de compra. Por eso, como comprador no residente, normalmente necesitas aportar más fondos propios, además de los impuestos y gastos.
No conviene firmar arras sin tener una idea razonable de tu capacidad de financiación. Si necesitas hipoteca, es mejor iniciar el estudio antes de comprometerte.
8. Firma ante notario e inscripción en el Registro
El último paso de la compraventa es la firma de la escritura pública ante notario.
En ese momento se revisan los datos principales de la operación y se formaliza la transmisión de la propiedad. Si compras con hipoteca, también se firma la documentación del préstamo.
Después, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción permite que tu titularidad quede reflejada oficialmente.
Si no puedes desplazarte a Mallorca, en algunos casos puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza o a un profesional. Esta posibilidad debe prepararse correctamente y revisarse con asesoramiento legal.
9. Ten en cuenta los gastos anuales
Después de comprar, tendrás que asumir algunos gastos periódicos:
- IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles.
- Tasa de basuras, según el municipio.
- Comunidad de propietarios, si existe.
- Seguro de la vivienda.
- Mantenimiento y suministros.
- Posibles impuestos relacionados con la condición de no residente.
La cantidad del IBI y de la tasa de residuos depende del municipio y de las características del inmueble. No es lo mismo comprar en Palma que en Sóller, Santanyí, Calvià o cualquier otra localidad.
Si vas a alquilar la vivienda, también tendrás que considerar la fiscalidad de los ingresos y las normas aplicables al alquiler. La regulación puede variar según el tipo de alquiler y la licencia correspondiente.
Comprar con claridad, no con presión
Comprar una vivienda en Mallorca desde el extranjero requiere coordinación. Hay que entender el mercado, revisar la documentación, calcular los impuestos y mantener una comunicación constante.
Mi trabajo es acompañarte durante todo el proceso:
- Definimos lo que necesitas.
- Buscamos propiedades adecuadas.
- Organizamos las visitas.
- Analizamos el valor real.
- Negociamos con criterio.
- Coordinamos la revisión legal y documental.
- Te orientamos con el NIE, los impuestos y la notaría.
- Seguimos presentes hasta la firma y después.
Con la red RE/MAX detrás y una atención personal delante, tienes alcance internacional sin perder el trato cercano.